Обзор строительного рынка Российской Федерации

Общие сведения о стране
	Российская Федерация
Площадь	17 125 191	кв.км
Население (2021)	146.1	млн. чел.
ВВП по ППС (2019)	4136	млрд. долл. США
Доля сектора F «Строительство» в ВВП	5.7	%
ВВП на душу населения по ППС (2019)	30 431	долл. США
Средняя заработная плата (2020)	713	долл. США
Средняя заработная плата в строительстве (2020)	622	долл. США
Ввод жилья (2020)	82.2	млн. кв. м
Обеспеченность жильем (2020)	26.9	кв. м

Строительный комплекс Российской Федерации генерирует более 5 процентов валового внутреннего продукта страны. По итогу 2020 года, при объеме ВВП в 106,9 трлн. российских рублей, строительная отрасль по валовой добавленной стоимости в текущих ценах генерирует 5,4 трлн. российских рублей. При этом объем работ по виду деятельности «Строительство» составил 9,5 трлн рос. рублей, что на 370 млрд рос. рублей больше результатов 2019 года. Всего в 2020 году было выдано более 326 тысяч разрешений на ввод в эксплуатацию зданий жилого и нежилого назначения. Количество выданных за 2020 год заключений экспертизы составило более 70 тысяч, что почти в 2 раза превышает показатели 2019 года.

Согласно ежегодному отчету о деятельности Правительства Российской Федерации за 2020 год, строительный комплекс России по итогу 2020 года показал, что благодаря принятым решениям государственной поддержки он преодолел вызовы прошлого года и не только сохранил, но и увеличил темпы. Несмотря на кризис 2020 года объем ввода превысил показатели 2019-го года.

Реализованные в 2020 году меры, среди которых и развитие ипотечных программ, и сокращение обязательных требований в строительстве, позволяют сохранить высокие показатели по строящемуся жилью в 2021 году. В 2021 году усилия профильного министерства сосредоточены на создании нового качественного жилья, отвечающего современным требованиям по комфорту и безопасности. Основной приоритет – это развитие и обновление общегородской инфраструктуры, то есть создание инженерных, транспортных, социальных объектов. Для реализации таких проектов будут использоваться механизмы инфраструктурных кредитов и облигаций. По инфраструктурным облигациям определены 5 пилотных регионов, это Тульская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Липецкая области.

В целях сокращения сроков строительства без снижения безопасности и качества строительства Минстроем России ведется работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла объектов и внедрению инновационных строительных технологий в отрасль. В 2020 году из Перечня национальных стандартов и сводов правил, применяемых на обязательной основе, было исключено порядка 3000 требований. В планах министерства еще 3800 норм сделать добровольными. Таким образом, при сохранении норм в доказательной базе Технического регламента появляется возможность принятия гибких, альтернативных решений при проектировании и внедрению новых, инновационных технологий и материалов в отрасль. Это дополнительно повышает ответственность заказчиков, проектировщиков, экспертных органов. Кроме того, по итогам 2021 года планируется достигнуть сокращения количества избыточных административных процедур, увеличивающих инвестиционно-строительный цикл реализации проектов, на 30%.

На рисунке ниже приведены сведения о динамике темпов роста ВВП и ВДС (строительства) в Российской Федерации в 2012-2021 годах.

В период с 2012 по 2015 год темп роста ВДС в строительстве отставал от роста экономики в целом, однако в 2016 и 2020 году можно наблюдать обратную ситуацию. На рисунке ниже представлен объем работ по виду деятельности «Строительство» в Российской Федерации в 2012-2021 годах.

Выраженный в российских рублях объем работ по виду деятельности «строительство» в период с 2012 по 2021 год постоянно возрастал — с 5714 млрд. до 10791 млрд. Однако, иная картина складывается, если переводить показатель в сопоставимый вид. О снижении вклада строительной отрасли в экономику свидетельствует показатель доли отрасли в формировании ВВП. Если в 2011 году это отношение составило 6,6%, то к 2021 году снизилось до 5,1%.

Сведения по вводу жилья в России за 2000-2021 гг. приведены на рисунке ниже.

За период с 2010 по 2021 годы в Российской Федерации было введено 825 млн. кв. метров общей площади жилья. Объем ввода жилья на протяжении этого периода возрастал до 2015 года, далее последовала коррекция, после которой рост возобновлялся в 2019 и 2021 году.

Согласно Росстат, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях в Российской Федерации) в 2021 году составила 49,2 тыс. российских рублей. В соотношении со среднемесячной заработной платой в Российской Федерации этот показатель составляет 1,2 (см. рисунок ниже).

Следует отметить, что ценовые показатели российского жилищного рынка отслеживают также и другие ведомства. Важным ориентиром при выходе на российский рынок жилья для отечественных домостроительных комбинатов могут стать публикуемые Министерством экономического развития России данные о средней рыночной цене 1 кв. м. эконом-жилья.

Показатель средней рыночной стоимости 1 квадратного метра жилья, утверждаемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России), применяется в том числе в качестве которые подлежат применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета.

Средняя стоимость жилья в России доступна здесь.

В настоящее время средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья в регионах выводится исходя из данных о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам, средней стоимости строительства, средней стоимости 1 кв. м эконом-жилья, приобретенного по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан России» и с учетом индекса-дефлятора (позволяет исчислять динамику физического объема валового национального продукта, фонда накопления, потребления и т.д.). Ряд российских экспертов считают, что действующий норматив отдален от рыночных показателей, в некоторых субъектах разница доходит до 40%.

В частности, значение норматива снижает себестоимость строительства и искажает оценку индекс-дефлятор по всему виду деятельности «Строительство». С учетом особенностей белорусского строительного рынка в целом и жилищного рынка в частности, важно представить показатели средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на I-IV квартал 2021 года в долларах США для удобства восприятия и анализа на предмет эффективности ведения экспортной деятельности отечественными субъектами хозяйствования.

Изучая и отслеживая показатели средней цены эконом-жилья в регионах Российской Федерации, маркетинговые службы отечественных строительных организаций могут проанализировать возможности реализации строительных услуг на экспорт, учитывая при этом сопутствующие дополнительные затраты.

Наибольшая средняя цена строительства эконом-жилья сложилась в г. Москве – 1881 долл. США (134 тыс. рос. руб.) за 1м², далее следует г. Сахалинская область – 1638 долл. США (117 тыс. рос. руб.). Среди регионов Европейской части России можно выделить также Московская область (1046 долл. США). В близлежащих к Беларуси областях Российской Федерации цены на доступное эконом-жилье установилась следующие: в Псковской области – 551 долл. США, немного ниже в Брянской области – 500 долл. США и в Смоленской области – 483 долл. США.

Самая низкая цена за 1 м² эконом-жилья в целом по европейской части Российской Федерации зафиксирована в Смоленской области – 483 долл. США, что в 3,9 раза ниже данного показателя в г. Москве. Средняя цена строительства 1 м² эконом-жилья по Северо-Западном округе Российской Федерации составляет 768 долларов США.

Строительный комплекс Российской Федерации в 2022 году работает в сложных условиях. Если начало года складывалось под влиянием тенденций в экономике сопутствующих преодолению последствий пандемии, то с марта строительная сфера России, как и экономика в целом, развиваются с учетом возросшего санкционного давления.

Одним из главных рычагов поддержки строительной отрасли в 2022 году стало субсидирование процентных ставок до 15% для застройщиков на фоне удорожания кредитов (последнее обусловлено повышением ключевой ставки ЦБ в условиях западных санкций). К числу антикризисных мер правительства России можно также назвать те, которые направлены на сокращение инвестиционного строительного цикла:

• упрощение порядка согласования и утверждения изменений в части сроков действия документации по планировке территорий, выдачи разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию,
• упрощение конкурсных процедур и предоставление возможности вносить изменения в государственные и муниципальные контракты,
• ускорение процесса оформления разрешительной документации на строительство — не менее чем на полгода,
• сокращение сроков предоставления участков под строительство,
• послабления при оплате штрафов за неоплаченные коммунальные платежи.

Объем жилищного строительства составил в 2021 году составил максимум за предыдущие годы. Позитивная динамика по строительству жилья наблюдается и в 2022 году. Это говорит о том, что сделаны достаточно серьезные заделы, которые позволяют удерживать рост, несмотря на все сложности в которых работает экономика России. Большую роль в росте ввода жилья в России сыграла доступные иппотечные программы и отложенный спрос после пандемии. Тем не менее прогнозы на завершение 2022 года и 2023 неопределенные.

За 11 месяцев 2022 года объемы ввода жилья, официально зарегистрированного в России, выросли на 14,9% по отношению к аналогичному периоду 2021 года и достигли 93,3 млн м². Динамика ввода жилья представлена ниже.

Сведения по объему работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2022 г. в фактически действовавших ценах в млн. рублей и в % к соответствующему периоду 2021 г. по субъектам Российской Федерации (в сопоставимых ценах), представлены ниже.

Характерным для текущего момента явлением становятся заявления некоторых западных компаний об уходе с российского рынка в связи с санкционным давлением. Такое решение, в частности, принял и один из крупнейших производителей цемента Holcim, объявивший о намерении продать свои активы в России. О продаже всех активов в России локальному менеджменту по номинальной цене сообщил также британский девелопер коммерческой недвижимости Raven Property Group. Ирландская группа компаний Kingspan – мировой лидер в производстве сэндвич-панелей и комплексных решений в индустриальном строительстве – решила передать свои активы в управление российскому менеджменту.

Изменение общего фона развития экономики приводит к пересмотру планов в строительстве. В 2022-2024 гг. правительство РФ планирует направить на национальные проекты суммарно почти 9 трлн руб., при этом внутри нацпроектов произошло крупное перераспределение средств — в проекте «Безопасные качественные дороги» расходы увеличены (в 2022 г. планируется направить на 0,3 трлн руб. больше, чем в проекте бюджета на 2021‑2023 гг.), в проекте «Комплексный план модернизации и расширения магистральной инфраструктуры», напротив, суммарные траты планируется сократить более чем на 20% по сравнению с 2021 г.

По мнению представителей российских властей, положение дел в строительстве в связи с санкциями осложнилось, но в качестве новых возможностей, чтобы не терять темпов развития этой ключевой отрасли, представляется важным поддерживать российских производителей стройматериалов и довести их долю на местном рынке до 95%.

С учетом принятых Правительством Российской Федерации программ по развитию экономики страны на период до 2035 года и далее, перед строительным комплексом Российской Федерации стоят огромные задачи по созданию материальной базы промышленности, транспорта, решению социальных проблем, включая прежде всего строительство жилья с доведением объемов его ввода до 120 млн. м² в год.

Развитие льготных ипотечных программ, цифровизация строительных процессов, сокращение административных процедур, а также обновление коммунальной инфраструктуры – эти и другие цели обозначены в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года.

Стратегия определяет, что в России к концу 2030 года суммарный десятилетний объём ввода жилья должен составить не менее 1 млрд кв. м. При этом сроки реализации проектов должны значительно сократиться без снижения требований к качеству и безопасности построенных домов.

Согласно Стратегии, в России должна получить широкое распространение ипотека для строительства индивидуальных жилых домов – таких кредитов к 2030 году должно выдаваться не менее 500 тыс. В целом к этому сроку различные ипотечные кредиты должны стать доступны для 60% российских семей. Ещё один вектор работы по достижению поставленных целей – оптимизация и перевод в электронный вид большинства административных процедур. Такая работа подразумевает сокращение излишних требований и согласований. В итоге сроки инвестиционно-строительного цикла к 2030 году должны сократиться на 30% по сравнению с показателями 2019 года, а количество предоставляемых документов, сведений и согласований уменьшиться вдвое.

Всего к 2030 году жилой фонд России должен быть обновлён более чем на 20%, а уровень обеспеченности жильём должен вырасти с сегодняшних 27,8 кв. м на человека до 33,3 кв. м.